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 8月24日,龙岗区城市更新局发布公告,称:《布吉老街片区统筹城市更新单元规划研究(第二阶段)》已经专家评审通过。


关于《布吉老街片区统筹城市更新单元规划研究(第二阶段)》成果的公告



 《布吉老街片区统筹城市更新单元规划研究(第二阶段)》(以下简称《规划研究》)已经专家评审通过。


 《规划研究》主要用于指导研究范围内的更新单元范围划定工作,研究范围内更新单元的规划功能以法定图则为依据,具体开发强度和捆绑的公共配套设施由单元规划研究确定。


 特此公告。


 深圳市龙岗区城市更新局

 2017年8月24日



布吉街道(水径片区)城市更新规划研究(第二阶段)



1、现状概况与分析


1.1 地理位置


    深圳市布吉街道水径片区(以下简称“本片区”)位于深圳市中部、布吉街道西南部,清平快速、 西环路、吉华路与水径路围合区域,紧邻地铁五号线长龙站和下水径站,距深圳东站不到1公里,交通区位优越,毗邻华为科技城和笋岗清水河国际消费中心,产业区位优势明显。 


    本次研究范围是水径片区法定图则西南部建成区和老街法定图则北部建成区,包括下水径、大靓、 细靓、石龙坑、大陂头、布吉一村等六个社区,面积约173公顷。


1.2 片区概况


    由于靠近特区、特别是邻近深圳早期发祥地罗湖,水径地区成为罗湖地区大量中低收入服务业就业人员的集聚地。以商业、服务业为主的罗湖,吸引了从事服务业、流通行业的社会底层人群,这部分人很难承受罗湖地区相对较高的房价及租金,多数人选择居住在清水河、草埔等罗湖区边缘地区。 



     低收入人口集聚在为深圳前30年提供低成本的发展环境,促进罗湖地区经济发展的同时,也带来社会治安恶劣、假冒伪劣商品集中等一系列社会问题。 


    作为当年特区外自发 “城市化” 最大、最快和最连片的地区,多年来政府对布吉投资甚少,基础设 施投入严重不足、社会事业发展严重滞后,出行难、就医难、就学难,环境挤逼污水横流, “脏、乱、 差” 成为深圳人对水径的印象和基本描述。 


    以布吉关为标志的布吉片区,一直是深圳交通发展的瓶颈区域,这一区域拥堵点不仅出现在关口, 更是集中在区内多个微循环节点区域。为此,有关部门于2010年1月就出台了治理片区拥堵方案,但这 一迫于汹涌民意的方案,在运动式运作了近一年,平整了部分路段、规范了一批标志标线后,随着深惠路改造的完成和时间的推移,就渐渐地淡出责任部门视野。


1.3 建设现状


1.3.1 土地利用现状 


    本片区现状用地面积173万平方米,其中城市建设用地150.25万平方米,非城市建设用地面积22.75 万平方米。城市建设用地以四类居住用地为主,其次是工业用地。四类居住用地面积为61.38万平方米, 占城市建设用地面积的40.9%;工业用地37.08万平方米,占城市建设用地面积的24.7%。


1.3.2  建筑物现状


    本片区现状建筑量为270.11万平方米,以居住建筑为主。 居住建筑总量约203.36万平方米,占比75.3%。建筑层数以4-6层为主,4-6层建筑基地面积占居住 建筑基地面积的47.7%。大多建于二十世纪九十年代,建筑质量一般。



    工业建筑总量约42.15万平方米,占比15.6%。建筑层数以1-3层为主,1-3层建筑基地面积占工业建 筑基地面积的49.6%。建筑质量和环境均较差。



1.3.3 公共配套设施现状



(1)就医难、就学难,路不通市政配套无法建设,片区环境卫生条件比较恶劣


    在大量罗湖地区中低收入服务业就业人员及本片居民租赁屋需求导向下,由原村镇、现股份公司自 主开发,结合地形建设了大量城中村。由于偏离城市主要发展轴线及重点建设区域,市区政府投入不多, 股份公司无力承担大量的配套设施建设,在大量低消费人口聚集后,在商业配套及教育医疗等基本需求 导向下,由市场自发产生了满足基本日常需求的零售商业、民办幼儿园、民办学校及私人诊所等,环境 质量和服务水平、质量有限。乱摆卖和环境卫生条件差问题非常突出。


(2)基本配套设施匮乏


商业配套:多是用原来沿街工业厂房改造而成,主要满足低收费人群。 


教育设施配套:研究范围仅有1所9年制民办学校,5所幼儿园。 


医疗设施:水径地区没有医院,范围南部的布吉医院,床位数也仅300多张,服务水平极为有限, 人满为患,现状11处医疗卫生设施除2处社康中心独立占地外,其余均为附属式民营诊所,社康中心远 达不到1-1.5万人/处的配置标准。


市政配套设施:市政设施匮乏,由于路不通,无法修市政设施,道路积水现象在水径地区比较严重, 积水严重地段有吉华路、西环路以及布李路。

 

生态环境:水体污染严重,水径水吉华路段大多为加盖板的暗渠,部分明渠段成为现状生活垃圾丢 弃点和生活污水排放点,污染严重。



1.3.4 道路交通现状


(1)区域交通格局 


    布吉的现状交通特点: 布吉处在特区和龙岗的咽喉地带,一直以来充当特区与关外交通接驳的咽喉区。在交通组织上, 更注重南北向的交通顺畅,导致现状交通格局为: 南北向交通干道较多、东西向基本没有 、次干道偏少匮缺


 ——吉华路作为布吉西片区唯一的一条南北向道路,承担周边和区域的交通功能,每天高峰期拥 堵时不仅导致到整个片区交通瘫痪,还直接影响到了深圳东站交通疏解; 


 ——缺乏东西向干道,交通还是集中在南北向的深惠公路、吉华路、布龙路上,使得清平高速对 布吉的带动作用根本发挥不出来 ,政府对区域重大基础设施投资和改善,未能起到带动布吉城市发展 的预期作用。 


 ——水径和南部布吉老街地区,10 平方公里将近 30-40 万人的地区不仅一条次干道没有,进入水 径的支路也严重缺乏 。 水径合理道路交通网络是否尽快形成,直接影响到整个布吉乃至全市的交通组织。



(2)本片区交通 


    水径地区一直是布吉街道办交通困难户,虽然外围有清平高速,但是道路还是严重匮乏。 


 快速路:清平快速承担片区南北向过境交通,与片区衔接只有在靠近文博宫部分有一个匝道,匝 道交通量大,拥堵严重。 


 主干道:吉华路作为当前片区内的主干道,是南北向能贯通整个布吉仅有的两条干道之一,承担 了 30-35 万人私家出行和公交出行,功能混杂,交通不堪重负。 


 次干道:西环路双向两车道,承担了全部从清平高速下来进入布吉街道和深圳火车东站西向全部 交通量,高峰时期拥堵情况十分严重。 


 内部支路:研究范围内 1.78 平方公里没有一条正规道路,仅仅依靠大靓路接华龙路,下水径路 分别从西环路、吉华路进入内部,再通过若干条断头路到达各村。


(2)现状轨道交通 

    现状地铁 5 号线沿吉华路南北向经过本片区,从南至北分别设有长龙站和下水径站。 

(3)现状慢行交通 

    现状周边主要道路均设有连续的慢行廊道,包括人行道、路面过街斑马线和过街天桥。

(4)现状静态交通 

    本片区主要停车方式以路边停车和小区内部停放为主,暂时无规范的社会停车场。

1.4 问题与难点 


1.4.1 第二产业萧条,第三产业以低端服务业为主,土地产出效率低


    特区外城中村往往以自然村(村民小组)作为一个独立的发展单元,通过原农村集体经济组织 “种 厂房”吸引加工类企业,然后原村民“种”私房出租以解决企业员工的居住问题,私房和工业区偶合, 形成了一个唇齿相依、自成系统的经济发展综合体。 


    在这样的一个发展机制下,水径地区也是各个社区都有自己的工业区,工业用地分散、零碎、发展 规模小,加上交通不便,本地区第二产业低端和萧条,部分临大路的厂房如西环路、吉华路沿线的厂房, 大都改为零售商业、装饰材料批发和其他低端第三产业。 


    本片区工业以制造业及低端服务业为主,共计工业企业宗地 102处,除了部分已出让的工业用地集 中建设成为吉华工业区、湖北宝丰工业区等相对集中工业园外,其他的工业区都由社区建设,以劳动密 集型中小企业为主,厂房以1-3层为主,占地面积占总工业用地22.6%,4-6层厂房占17.6%。


1.4.2 高密度低强度的开发模式,无最基本公共活动空间


    由于建设早期资金有限,本地区建设特点是以低层为主蔓延铺开,6层以下建筑基底面积占总建筑 基底面积61%,建筑面积占总建筑面积的51%,其中1-3层建筑基底面积占总建筑基底面积18%,4-6层建 筑基底面积占总建筑基底面积的43%。 


    高密度、低强度的建设模式和资金缺少,本地区没有一个社区公园。


1.4.3 地铁作用有限,土地紧缺、闲置并存


   虽然地铁进入本片区并设有两个站,但地铁周边仍为旧村包围,地铁对地区经济发展的促进作用没 有能显现出来。 


    与公共设施无地安排的土地紧缺情况并存的是,本地区中部仍有一些闲置空地、杂乱无主土地,西 边预留为公园的土地政府也是无力收回、无钱建设。



1.4.4 已有规划难以支撑 


    水径更新片区位于《深圳市龙岗101-08&T1号片区[水径地区]法定图则》范围,该法定图则编制从 2008年8月启动,于2011年10月通过2011年第6次图则委员会审查。是深圳市历年来法定图则编制中公众 反馈意见最多的几个片区之一。水径法定图则经历了两次公众展示,并做重大修改。法定图则问题的关 键在规划对片区正在发生和即将发生的变化,未有足够前瞻的研究:


(1)对如何实现土地价值未有重视 


    水径地区有三个地铁站进入,比邻深圳东站,通过清平快速可直达深圳各区,是一个低强度建设、 区位条件正在发生巨大变化的地区,现状总建筑量516万平方米,毛容积率1.7,规划总建筑量约557万 平方米(不包括公共服务设施和城市基础设施),容积率却只有1.3。面对着巨大的历史欠账以及群众 反应激烈的种种民生问题,法定图则依然采取基本维持现状做法。


(2)旧改公平性无法体现

 

    法定图则只划定三个更新单元, 拆建比和建设强度不一。下水径站BJ-04更新单元拆建比1:2.8,远 远高于市场平均拆建比(1:2);长龙站更新单元拆建比只有1:0.9,翠湖更新单元拆建比只有1:1.3, 上水径站维持原状,基本可以判断无法实施。忽视投资利益的旧改,其实施难度可想而知。 


(3)关键道路打通将面临巨额的拆迁赔偿 


    道路建设拆迁的巨额赔偿一直是困扰布吉交通改善的难题,法定图则中兴路的拆迁量约为15万平方 米,其中包括10层汇洋大厦,养老院、7-9层农民房等短期内无法拆除的建筑,需10几亿的拆迁费用, 且中兴路的拆迁并未纳入到更新单元,实施难度较大。



2、规划调整建议


2.1 指导思想


 2.1.1 激活 


    充分发掘深圳东站、地铁五号线站点及周边产业带动作用,激活地区的土地价值和产业活力,带动 地区更新启动,通过产业转型换取社会转型。 


2.1.2 统筹 


    扩大研究范围,将若干个更新单元所产生的配套问题,以及片区道路打通的拆迁问题,与开发商 要求提高规划容积率结合在一起,对改造更新的利益进行统筹平衡调配,争取通过旧改解决道路的巨额 拆迁问题,同时避免“零星敲打”改造对交通和市政造成压力,保证旧改对民生的稳定作用。 


2.1.3 公平 


    综合考虑多方旧改意愿,提前规划统筹各种拆迁量分配、公共配套的捆绑问题,按照与特区内等同 标准改造和建设地区环境保证社会资源分配的公平性。 


2.1.4 创新 


    借鉴国内外旧改的经验,创新土地利用、公共配套、利益协调和集体土地改革,为彻底整治该地区 的脏乱差面貌,实现特区内外一体化提供更多资源和条件。


2.2 城市功能结构 


2.2.1 发展定位 


    鉴于水径乃至布吉城市功能和发展动力发生重大变化,不应再定位为罗湖低收入人群的配套地区 , 而转变为强调更新对产业发展的促进目标: 吸引高端人群、创新型企业、创造更多发展机会 、多业态、宜居、聚业、绿色的“新”水径 、既有小镇人情和亲切感,又有大都市便利“新”城区。


2.2.2 功能结构 


将整个片区划分为三个主要功能区和两个中心区。 


(1)三个主要功能区 


中心居住区:为产业发展提供生活配套功能。 


新兴产业园区:主要吸引中小型高新技术企业、文化创意产业到水径发展,实现产业转型升级。 


商业办公综合区:依托地铁轨道站点,建立片区的商业服务中心,为水径的产业升级转型提供更 多的就业空间。 


(2)两个中心区 


片区中心:由公园、学校以及商业居住建设组团组成,形成片区大型的生活配套空间。 


产业服务中心:主要提供休闲娱乐、商务酒店、餐饮、总部办公环境,集中式、低成本高质量营 商环境,形成片区产业配套空间。




2.3 土地利用规划 


    现状私宅与工业区混杂,私宅内部环境较差,交通拥堵不堪,很多工业区经营状况惨淡,急需通过 合理的规划提升片区居住环境,优化道路格局,升级转型低端产业。对此,提出以下土地利用布局策略:


 1、保留宝丰工业区和细靓工业区两片工业区; 


2、部分零散工业结合周边四类居住的拆除,统一改造,提高开发强度以腾挪出必要的道路、公配 空间,提升片区环境品质; 


3、商业主要依托长龙和下水径地铁站布局,形成片区的两个商业中心,各个居住之间形成次要的 商业服务中心; 


4、零散绿地合并为一定规模的公园绿地, 尽可能不再覆盖河道;


 5、教育设施用地分东、中、西三片区分别布置,优先保证配套设施的落实。


各用地功能具体指标 如下表: 



2.4 道路交通


2.4.1 法定图则交通存在问题 


中兴路无法打通:法定图则规划的中兴路拆迁量约15万平方米,所拆建筑基本为沿街商铺,需约15 亿拆迁费,其中: 最东段100米内汇洋大厦10层,需1.89亿。拆迁量巨大,实施难度大;中兴路直接穿 过10多米高地,高架坡度较大,造价高,实施难度大,同时过分分割建设用地,高地与高架桥所夹形成 三角地块的景观效果差,利用率低,加大用地开发难度;中兴路高架后设计方案只考虑过境,上下匝道 设计不合理,南北片区基本无法使用。 


文博宫节点无法打通:文博宫节点承担区域、片区两个层面交通组织重任,但它不断扩建后极难打 通,企业无所求于政府,谈判难度非常大,原交通组织方案必须改变。 


靓花东路无法打通:法定图则规划的靓花东路穿过一片私宅区,现状道路宽度约为10米,双向两车 道,道路周边建筑平均层数在9-10层左右,建筑质量较好,改造难度较大。 


新龙路无法打通:新龙路承担片区内东西向的主要交通量,规划的新龙路从宝丰工业区穿过,而宝 丰工业区建筑质量较好,在不改变功能的前提下业主不同意新龙路穿过其工业区,因此上层次规划的新 龙路实施难度较大。


2.4.2 道路功能调整 


干线性主干道:中兴路(高架),双向4车道,为片区东西向连接清平快速的主要道路,对深圳东 站的交通疏散至关重要。 


主干道:吉华路,双向6车道,片区外围南北向主干道;华龙路,双向6车道,内部南北向主干道。 


次干道: 布曼路,双向4车道,内部南北向次干道;水径路、水径三路,双向4车道,内部东西向 次干道。


2.4.3 道路线形线位调整 


(1)中兴路调整 


    本次规划中兴路起于现有的中兴桥,避开养老院等难于拆迁的建筑,傍着现有高地,保证开发用地 的完整性,然后通过S型曲线接入西环路,路线全长1865m,圆曲线最小半径90m。 


    根据《城市道路工程设计规范》(CJJ 37-2012),不同速度道路设计通行能力相差不大,推荐线 位40km/h设计速度满足交通需求。



纵断面设计:最大纵断面3.9%,最小纵断面0.8%。 


横断面设计:中兴路+西环路横断面、中兴路横断面、中兴路+匝道横断面。详见下图。



本次规划中兴路的道路红线宽度为16-42米,节约占地减少造价。其中红线宽度42米的道路长650米、 红线宽度16米的道路长700米、红线宽度30米的道路长520米。 


案例:滨河快速路罗湖段春风高架——受条件限制,避开难拆建筑,规划S型曲线既承担通过型交 通,又有收集沿途交通集散功能。



(2)华龙路调整 


    片区南北向道路紧缺,打通一条南北向的内部道路势在必行,可有效分担吉华路交通压力,净化交 通。华龙路与中兴路之间的便捷衔接成为吉华路降压、净化的关键。本次规划将现有华龙路直接拉直打 通,打通道路涉及的建筑拆迁量为3.54万平方米,由GX06和GX07单元共同承担,其中GX07单元承担南段, 拆迁量为1.49万平方米,GX06单元承担北段,拆迁量为2.05万平方米。 


    与中兴路交接处设置地面层渠化信控交叉口;立交匝道位于交叉口东侧,一层交通和高架转换互不 干扰,交通转换效率高,同行能力将大大增加。


(3)靓花东路调整 


    靓花东路两侧的建筑层数较高,均为9-10层,改造的可能性不大,本次规划保留现有靓花东路线型 线位,不进行扩建。


(4)布曼路调整 


    法定图则规划的道路直接穿过文博宫,需拆除文博宫牌坊,实施难度较大,本次规划布曼路(现状 八约一路)通过GX05和GX08单元后由其他支路向南转换,增加微循环,道路所涉及的拆迁由GX05和GX08 单元承担。



(5)新龙路(水径三路)调整 


    法定图则规划新龙路穿过宝丰工业区,占用较多用地且需拆除1栋6层厂房和其它临时建筑,东段拆 除两栋10层以上四类居住,难度较大。规划避开东段两栋四类居住,同时减少建筑拆迁、减少占用工业 区用地。



2.4.4 公共交通 


轨道5号线(环中线):由本片区东侧沿吉华路南北穿过,分别设有长龙站和下水径站。 


2.4.5 静态交通 


规划采用地下车库停车方式为主,结合少量地上停车方式,满足静态交通需求。停车位的配套需符 合《深圳市城市规划标准与准则》的相关要求。


 2.4.6 慢行系统 


四处公园绿地为本片区主要公共活动场所,为加强片区之间各地块以及与周边片区之间的相互联 系,以公园和地铁站为主要节点,通过公共步行廊道和自行车道来构建片区的慢行系统。 


在片区外围,规划沿片区主要道路及河道布局自行车道,增强更新单元与公园、更新单元与地铁、 更新单元与更新单元之间的联系,同时长龙和下水径地铁站规划两处自行车停靠点,每个停靠点停车数 量为100辆。 


在片区内部,通过打造一条公共步行廊道将各地块的公共绿地、组团绿地、小游园以及公园有机结 合起来,形成一个完整的、连续的公共开敞空间,不仅有利于加强各地块之间的联系和交往,同时有效 地避免与机动车流线交织,为行人提供一个安全的公共活动场所。



2.5 绿地水系 


2.5.1 法定图则公园水系规划 


(1)大量畸形难用的街头绿地、缺乏整体性和其他城市功能的关联。 


(2)仅强调河道蓝线,工程治理为主,不强调集雨面积、缺乏水系修复和防洪排涝考虑。 


(3)机械保留河道,导致各级道路扭曲,难以全面实施。


2.5.2 本次规划调整 


考虑到本地区地势西北高、东南低,水径水和布吉河,流域面积11.75平方公里, 流量受降雨影响 很大,污染严重,本次规划调整为:


 规划提高河流两边绿化比例,减少畸形难用的街头绿地,形成连贯的沿河公园,贯穿东西的河流廊 道,同时成为片区连接地铁站和文博宫的步行空间 。 


将法定图则规划较为零散绿地合并为一定规模的公园绿地,同时较强对各个开发地块低冲击要求, 尽可能不再覆盖河道。本次规划公园绿地较为集中,土地利用更集约化,使用效率更高。




3、更新策略研究


3.1 拆除重建范围 


3.1.1 现状保留区 


   本次研究范围173公顷,对于现状建筑质量好,拆迁难度大,改造意愿不强的地区予以保留,现状 保留区面积约82.13公顷,建筑面积约151.25万平方米,其中四类居住面积73.17万平方米,二类居住面 积42.55万平方米。


 3.1.2 拆除重建区 


    综合考虑拆迁难度、道路打通的必要性、改造主体意愿、宗地权属等多方面因素,划定拆除重建范 围,拆除用地面积约69.96公顷,拆除建筑面积129.44万平方米。



3.1.3 规划新增区 


    包括已批立项的大众山更新单元、采石场恢复后的建设区等,面积约22.17公顷。


3.2 更新意愿和单元划分 


3.2.1 单元划分 


   更新单元的划分主要以社区、改造主体与社区原居民的谈判结果和社区更新意愿为依据,综合考虑 市政公共配套设施捆绑要求,划分为8个城市更新单元。除GX04单元开发意向主体暂不明确外,其余更 新单元均有开发意向主体。


GX01单元:位于长龙地铁站附近,主要解决中兴路打通和小学配套问题,拆除重建范围9.75公顷, 现状建筑量17.44万平方米,以私宅为主,有部分工业建筑。 


GX02单元:位于西环路与吉华路交汇处西北角,主要解决公园配建问题,拆除重建范围5.38公顷, 现状建筑量9.34万平方米,以私宅为主,有部分工业建筑。 


GX03单元:位于下水径地铁站附近,主要解决小学配套、盘活地铁周边土地问题,拆除重建范围9.85 公顷,现状建筑量20.07万平方米,以私宅为主。 


GX04单元:位于靓花路两侧,主要解决初中配套问题,拆除重建范围7.89公顷,现状建筑量13.99 万平方米,以私宅为主。 


GX05单元:位于华龙路西侧,主要解决布曼路打通和九年制学校配套问题,拆除重建范围11.12公 顷,现状建筑量16.28万平方米,以私宅为主,有部分工业建筑。 


GX06单元:位于西环路北侧,主要解决华龙路打通和小学配套问题,拆除重建范围7.37公顷,现状 建筑量15.8万平方米,以私宅为主。 


GX07单元:位于华龙路西侧,主要解决华龙路打通问题,拆除重建范围3.63公顷,现状建筑量7.00 万平方米,以工业建筑为主。 


GX08单元:位于西环路北侧,主要解决公园配套问题,拆除重建范围9.61公顷,现状建筑量18.3万 平方米,以私宅为主。


GX09单元:位于片区南侧,主要解决中兴路打通和小学配套问题,拆除重建范围6.02公顷,现状建 筑量11.61万平方米,以私宅为主。



3.2.2 土地权属 


    本次规划研究所划定的8个城市更新单元中,除GX02和GX08单元的合法用地比例未达到60%之外,其余更新单元均超过60%,达到进入城市更新的先决条件,对片区道路打通、配套落实和环境改善都至关 重要。



4、公共配套捆绑研究


4.1 教育设施 


4.1.1 开发强度估算 


    本片区开发建设量包括现状保留建设量、更新单元内新增建设量及更新单元外新增建设量三部分。 


A 现状保留建设量 


    本次规划对建筑层数较高的四类居住建筑及新建质量较好的二类居住建筑予以保留,其中保留四类 居住建筑面积73.17万平方米,保留二类居住建筑面积42.55万平方米。 


B 更新单元内新增建设量 


    更新单元(GX01-GX09单元)内现状建筑量共为129.44万平方米,统一按1:2的拆建比估算,则规划 建设量为258.88万平方米(详见表4-1)。



C 更新单元外新增建设量 


    更新单元外新增规划建设量依据法定图则及相关批复文件进行计算,规划居住量约为22.25万平方 米。不包含大众山更新单元建设量本次规划统筹研究拟充分利用本次更新单元数量较多的特点,解决更新统筹范围内的各类地区(包括现状保留地区、法定图则规划新建居住区及城市更新单元(不含大众山 更新单元))的义务教育学校学位需求问题。


4.1.2 各类学位估算 


    以下的学位计算依据均根据《深标》千人指标计算,小学按58座/千人,每班45座计算,即1.29班/ 千人;初中按23座/千人,每班50座计算,即0.46班/千人;幼儿园由下层次城市更新单元专项规划按《深 标》要求配置。


(1)现状保留居住人口的教育配套设施缺口估算


A 现状需求:现状保留地区教育设施配套当量人口2.82万人,根据千人指标计算,需求小学37个班, 初中13个班。具体计算如下:


a.二类居住建筑面积约44.55万平方米,按100平方米/户,每户3.2人标准计算,约为1.36万人。


b.四类居住建筑面积约73.17万平方米,按照25平方米/人计算(参照布吉水径地区法定图则),约2.93 万人,教育配套设施人口按0.5的折算系数为1.46万当量人口。 


B 现状供给:本次规划保留现状1所36班九年一贯制学校(翠枫学校),可提供小学24班,初中12 班,则现状学位缺口为小学13个班,初中1个班。 


(2)规划新增居住人口的教育配套设施估算 


A 规划需求:规划新增地区,教育设施配套当量人口7.03万人,根据千人指标计算,需求小学91个 班,初中33个班。具体计算如下:


a.更新单元内(不含大众山更新单元)规划二类居住按上限进行计算,预估建筑面积为197.5万 平方米,按100平方米/户,每户3.2人标准计算,约为6.32万人。


b.更新单元外法定图则规划新建居住区二类居住建筑面积为22.25万平方米,按100平方米/户, 每户3.2人标准计算,约为0.71万人。 B 规划供给:本次规划更新单元内新增5所学校,合计共提供小学114个班,初中39个班,规划学校 除了满足更新单元内部和更新单元外法定图则规划新建居住区居住人口的需求外,整体多配置23班小学。


B 规划供给:本次规划更新单元内新增5所学校,合计共提供小学114个班,初中39个班,规划学校 除了满足更新单元内部和更新单元外法定图则规划新建居住区居住人口的需求外,整体多配置23班小学学位、6班初中学位。



(3)整个片区统筹 


本次规划统筹建议新增加的学校,不仅解决各个更新单元自身和更新单元外法定图则规划新建居住 区的学位需求,同时也把现状保留地区的小学学位缺口(12班)、初中学位缺口(1个班)一并解决, 另外还可以为片区外提供小学学位10个班,初中5个班。




4.2 医疗卫生设施


   法定图则在本次规划研究范围北侧规划1处近期800床,远期1000床综合医院,可满足本片区的需求。 社区健康服务中心在下层次编制更新单元专项规划时再做具体要求。


4.3 文化娱乐设施 


    GX01单元落实法定图则的文化站1处,结合地铁站TOD模式开发,附设于地铁商业综合体内。 居住小区级文化室在下层次编制更新单元专项规划时再做具体要求。


4.4 体育设施 


    社区体育活动场地在下层次编制更新单元专项规划时再做具体要求。 


4.5 社会福利设施 


    法定图则03-19地块的敬老院根据相关批复文件已调整至石龙坑公园东侧3-13地块范围内。


     社区老年人日间照料中心在下层次编制更新单元专项规划时再做具体要求。 


4.6 交通设施 


    本次规划统筹研究规划新增2处地铁公交接驳中心,分别位于GX01单元长龙地铁站和GX03单元下水 径地铁站附近。地铁公交接驳中心包括:解决地铁与公交大巴、区域小巴、出租车、自行车的换乘要求。 


    新增1处公交首末站,位于GX02单元范围内。 


4.7 市政设施


(1)和法定图则相比较,本次规划统筹研究规划新增3处垃圾转运站,位于GX02、GX06单元范围内 和更新单元外下水径公园内。 


(2) 和法定图则相比较,本次规划统筹研究规划新增一处110KV变电站,位于片区西北角新型产业 用地范围内。


4.8 其它配套设施 


    法定图则原有配套设施布局缺点:分散、零碎占地、使用不方便,本次规划借鉴香港社区服务中心 和新加坡邻里中心的做法,将零散的配套集中为建设两栋社区服务中心,创新公共配套、生态保护模式 , 为实现原特区内外一体化提供更多资源。规划新增3处社区服务中心,分别位于GX08单元社区底商和社 区商业中心、GX01与GX03单元地铁综合体内,将行政服务、社区服务和文化设施集中在一栋楼,即方便 市民使用,又减轻公建土地配置压力。 


   社区综合服务中心包括:文化活动中心、文化活动室、社区警务室、社区管理用房、物业服务用房、 便民服务站、社区菜市场、门诊部、社区健康服务中心、社区老年人日间照料中心和邮政支局等非独立 占地的配套设施。 


    更新单元外的公共配套设施除增加1处变电站、1处敬老院和1处垃圾转运站外,其余均按法定图则 要求落实;更新单元内教育设施、交通设施、市政设施中的垃圾转运站按本次规划要求落实,其它配套 设施在该单元编制城市更新单元专项规划时按法定图则和深标要求确定,最终的数量和内容,以专项规 划批复为准。



5、更新单元权利与义务


5.1 GX01 单元 


    GX01单元拆除重建范围9.75公顷,其中开发建设用地面积6.60公顷为(本章节各单元的开发建设用 地均是拆除重建范围内的开发建设用地面积),贡献土地公顷3.15公顷,土地贡献率32.3%,五类用地 比例75.4%。 


    拆迁捆绑责任:30班小学,单元范围内所有市政道路、公园绿地。 


    配套设施责任:1处30班小学(独立占地13100平方米,其中7800平方米位于该更新单元内),1处 地铁公交接驳中心,1处文化站,1处社区综合服务中心,其它配套设施在该单元编制城市更新单元专 项规划时再做具体要求。



5.2 GX02 单元 


    GX02单元拆除重建范围5.38公顷,其中开发建设用地面积3.45公顷,贡献土地公顷1.93公顷,土 地贡献率35.9%,五类用地比例55.4%。 


    拆迁捆绑责任:单元范围内所有市政道路、公园绿地。 


   配套设施责任:其他配套设施在该单元编制城市更新单元专项规划时再做具体要求。



5.3 GX03 单元 


    GX03单元拆除重建范围9.85公顷,其中开发建设用地面积6.36公顷,贡献土地公顷3.49公顷,土 地贡献率35.4%,五类用地比例50.5%。


    拆迁捆绑责任:36班小学,单元范围内所有市政道路。 


    配套设施责任:1处36班小学(独立占地19305平方米),1处地铁公交接驳中心,1处社区综合服 务中心,其它配套设施在该单元编制城市更新单元专项规划时再做具体要求。



5.4 GX04 单元 


    GX04单元拆除重建范围7.89公顷,其中开发建设用地面积5.67公顷,贡献土地2.22公顷,土地贡 献率28.2%,五类用地比例60.0%。 


    拆迁捆绑责任:24班初中,30班小学,单元范围内所有市政道路、公园绿地。 


    配套设施责任:1处24班初中(独立占地12474平方米),1处30班小学(独立占地13100平方米, 其中1732平方米位于该更新单元内),其它配套设施在该单元编制城市更新单元专项规划时再做具体 要求。



5.5 GX05 单元 


    GX05单元拆除重建范围11.12公顷,其中开发建设用地面积6.65公顷,贡献土地公顷4.47公顷,土地贡献率40.2%,五类用地比例83.3%。 


   拆迁捆绑责任:45班九年一贯制学校,单元范围内所有市政道路、公园绿地。 


    配套设施责任:1处45班九年一贯制学校(独立占地21900平方米),其它配套设施在该单元编制 城市更新单元专项规划时再做具体要求。



5.6 GX06 单元 


    GX06单元拆除重建范围7.37公顷,其中开发建设用地面积4.77公顷,贡献土地公顷2.6公顷,土地 贡献率35.3%,五类用地比例60.6%。 


    迁捆绑责任:30班小学,单元范围内所有市政道路、公园绿地。 


    配套设施责任:1处30班小学(独立占地13100平方米,其中3600平方米位于该更新单元内),其 它配套设施在该单元编制城市更新单元专项规划时再做具体要求。



5.7 GX07 单元 


    GX07单元拆除重建范围3.63公顷,其中开发建设用地面积2.98公顷,贡献土地公顷0.65公顷,土 地贡献率17.7%,五类用地比例100.0%。 


    拆迁捆绑责任:单元范围内所有市政道路、公园绿地。 


    配套设施责任:配套设施在该单元编制城市更新单元专项规划时再做具体要求。



5.8 GX08 单元 


    GX08单元拆除重建范围9.61公顷,其中开发建设用地面积6.85公顷,贡献土地公顷2.76公顷,土 地贡献率28.7%,五类用地比例57.7%。 


    迁捆绑责任:单元范围内所有市政道路、公园绿地。 


    配套设施责任: 1处社区综合服务中心,其它配套设施在该单元编制城市更新单元专项规划时再 做具体要求。




5.9 GX09 单元 


    GX09单元拆除重建范围6.02公顷,其中开发建设用地面积3.88公顷,贡献土地公顷2.14公顷,土 地贡献率35.5%,五类用地比例61.1%。 


    拆迁捆绑责任:18班小学,单元范围内所有市政道路。 


    配套设施责任:1处18班小学(独立占地8000平方米),其它配套设施在该单元编制城市更新单元 专项规划时再做具体要求。




6、实施策略和建议


6.1.1 拆除责任 


各城市单元实施主体负责更新单元拆除范围内的全部建筑物拆除工作。


6.1.2 配套设施责任 



(1)GX01单元开发主体负责建设如下配套设施:


 ——1处30班小学(独立占地13100平方米,其中7800平方米位于该更新单元内); 


——1处地铁公交接驳中心;


 ——1处文化站; 


——1处社区综合服务中心; 


(2)GX02单元开发主体负责建设如下配套设施: 


——配套设施在该单元编制城市更新单元专项规划时再做具体要求。


 (3)GX03单元开发主体负责建设如下配套设施:


 ——1处36班小学,用地面积19305平方米; 


——1处社区综合服务中心; 


——1处地铁公交接驳中心; 


(4)GX04单元开发主体负责建设如下配套设施: 


——1处24班初中,用地面积12474平方米;


 ——1处30班小学(独立占地13100平方米,其中1732平方米位于该更新单元内); 


(5)GX05单元开发主体负责建设如下配套设施: 


——1处45班九年一贯制学校,用地面积21900平方米; 


(6)GX06单元开发主体负责建设如下配套设施: 


——1处30班小学(独立占地13100平方米,其中3600平方米位于该更新单元内); 


(7)GX08单元开发主体负责建设如下配套设施:


 ——1处社区综合服务中心;


(6)GX09单元开发主体负责建设如下配套设施: 


——1处18班小学,用地面积8000平方米。


6.1.3 土地移交责任 



(1)GX01单元开发主体土地移交责任: 


    移交7800平方米土地,用于30班小学建设;移交2100平方米土地,用于公园绿地建设;移交21600 平方米土地,用于修建市政道路。 


(2)GX02单元开发主体土地移交责任: 


    移交19300平方米土地,用于公园绿地建设。 


(3)GX03单元开发主体土地移交责任: 


    移交19305平方米土地,用于36班小学;移交15595平方米土地,用于修建市政道路。 


(4)GX04单元开发主体土地移交责任: 


    移交12500平方米土地,用于24班初中建设;移交1700平方米土地,用于30班小学建设;移交900平 方米土地,用于公园绿地建设;移交7100平方米土地,用于修建市政道路。 


(5)GX05单元开发主体土地移交责任:


    移交21900平方米土地,用于45班九年一贯制学校建设;移交22800平方米土地,用于修建市政道路。 


(6)GX06单元开发主体土地移交责任:


    移交3600平方米土地,用于30班小学建设;移交1884平方米土地,用于公园绿地建设;移交17116 平方米土地,用于修建市政道路。 


(7)GX07单元开发主体土地移交责任: 


    移交6500平方米土地,用于修建市政道路。 


(8)GX08单元开发主体土地移交责任: 


    移交12209平方米土地,用于公园绿地建设;移交15391平方米土地,用于修建市政道路。 


(9)GX09单元开发主体土地移交责任: 


    移交8000平方米土地,用于18班小学建设;移交13400平方米土地,用于修建市政道路。


    改造完成后,上述配套设施的产权管理要求按照政府相关规定执行,上述市政道路、绿地、学校用 地使用权归政府。


6.2 实施策略 


6.2.1 设置门槛保证更新统一开展 



    将道路及独立占地公建拆迁量与各更新单元捆绑。每个更新单元捆绑对应道路的拆迁及学校等公共 配套设施的拆迁,使旧改更公平、公正,实施性更强。 


    中兴路打通对于片区交通快速转换至关重要,因此将捆绑中兴路拆迁的GX01和GX09单元统筹实施。 


    华龙路作为片区内部南北向最重要的干道,它的打通将极大的改善片区内部交通,因此将跟其相关 的四个更新单元(GX04、GX05、GX06、GX07单元)统筹实施,GX04单元承担24班初中和30班小学的一部 分,GX05单元承担一所45班九年一贯制学校,为四个更新单元的改造提供配套支撑。 


    GX03单元靠近下水径地铁站,该更新单元的改造将大大盘活地铁周边的土地,将地铁站的优势发挥 最大化。


6.2.2 强化规划持续跟踪服务管理 


    本次规划前后持续3年并取得了各方面认可,为更新实施提供可以启动蓝图。但是本地区共有10个 更新单元,面积将近1平方公里,可以预见各个更新单元陆续进入更新单元编制、审批阶段,尚有许多 不确定因素,特别是本次规划研究相对较大面积更改了法定图则,在没有合法途径认可和固化本次规划 研究成果的道路、河流、学校和地铁周边重要接驳设施、慢行系统等系统性规划的情况下,建议加强对 本次规划重要结论和关键因素进行长期的引导、跟踪管理,保证后续规划不走偏,而且特别提请: 


(1)借鉴罗湖区经验,通过购买服务试点实行片区总规划师制度 


(2)将水径列为深圳市“海绵城市”城市更新类型试点地区,启动编制相关专项规划,进一步指导 道路、公园和各个开发单元建设。


6.2.3 加强更新项目资金监管力度 


    结合全市更新单元政策不断探索修改的新形势,针对龙岗区大量需要通过更新实施所在片区道路拆迁贯通的实际情况,在《龙岗区拆除重建类城市更新项目专项监管资金管理办法(试行)》基础上,进 一步提高对开发主体的资金监管的管理力度。 


(1)经营损失监管资金 


(2)公共设施用地搬迁补偿监管资金 


(3)回迁过渡费监管资金


前期阶段承诺 


    申报主体在获得城市更新单元立项时,与政府签订保障书: A、承诺捆绑公共设施用地拆迁工作完成的期限, B、缴纳承诺期限到而未完成公共设施用地拆迁时,公共设施用地搬迁补 偿监管资金可 以被政府没收并撤销该更新单元。 


账户管理 


    公共设施用地搬迁补偿专项监管资金在单元规划批准3个月内完成核算,核算后5个工作日 内全部入账(一般地区条文规定:不少于核算金额30%的资金,剩余部分暂不入账)。 


使用规则 


    发生以下情况,经法定程序,监管人可划拨使用各公共设施用地搬迁补偿监管资金,组织 力量完成相关的拆迁工作:因被监管单位破产、未在承诺时间内完成捆绑公共设施用地拆 迁工作(一般地区条文无此规定)。


6.2.4 加大倾斜力度扶持水径地区民生项目 


    鉴于布吉地区的民生工程长久“欠债”,基本公共服务均等化远远低于全市水平,严重制约了地区 经济发展,建议水径片区城市更新列入“十三五”龙岗区重点项目,以下各项具体工程列入各职能部门 近期工作计划中: 


(1)中兴路、华龙路建设、纳入市政府的重大项目。


(2)片区内学校 、公园、河流改造及各更新单元主次干道列龙岗区重大项目。 


(3)片区内土地出让收益,部分直接转为设立扶持资金库,专款专用,优先用于本片区内的道路、 市政、绿化、公园等基础设施建设。(详见表6-3)



6.2.5 不可移动文物实施策略 


    片区所涉及的不可移动文物保护单位按政府相关规定执行。


(附图)


01 区域位置图



02 土地利用现状图



03 现状用地权属图



04 道路交通现状图



05 配套措施现状图



06 建筑性质分析图



07 建筑层数分析图



08 上层次规划图



09 更新单元划分图



10 土地利用规划图



11 公共配套规划图



12 道路交通规划图



13 慢行系统分析图



14 道路横断面规划图





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来源:龙岗区城市更新局



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