演讲者丨陈志:写字楼市场发展重在重构生态

摘要: 2017年8月23日,北京市房协秘书长陈志在《重构商务楼宇生态——新闻大厦成功转型两周年高峰论坛》上发表演讲并提出写字楼市场发展重在重构生态。

08-30 16:28 首页 北京商报


2017年8月23日,北京市房协秘书长陈志在《重构商务楼宇生态——新闻大厦成功转型两周年高峰论坛》上发表演讲并提出写字楼市场发展重在重构生态。



北京市房协秘书长

陈志


写字楼市场发展重在重构生态



大家好!没想到这么快就到了,我还在想,原来齐琳找我来说随便聊,往这儿一看,今天这么多的媒体,这么多大咖,不敢随便聊了,所以就想改一改,跟大家聊聊市场,特别是从房地产市场维度去看。刚才在贵宾室的时候看到了中原的专业机构在。


商办写字楼市场,我们叫信息采集不完善的使臣,我们做房地产媒体的可能在数据方面最欠缺的就是商办的数据。我们现在只能采集到相对完整的交易数据。关于租金方面的情形,特别是自持自用方面的情形,从北京市的平台上基本上看不到。所以,我也是根据我们不太完善的一些数据,简单分享一下我个人的一些看法,今天这个标题我也觉得非常重的课题,叫“重构”。而且不光是写字楼商务的重构,还有一个生态重构的意思。我尝试着尽量把这个事情说清楚。如果说不清楚,我想以后找机会专门跟王总单独聊。

    简单说,2017年北京的房地产市场在去年中央关于房子是用来住的基本定位目标下,今年北京做了众多的政策性调整。比如当时的代市长蔡奇书记到北京以后,立刻跑到北京市住建委专门听了北京市关于房地产调控的一些想法和思路,非常仔细地聆听,而且布置了非常多的任务。随之而来,展开的就是北京从全国的维度上看是最严的一个调控。从“3·17”以后,“3·26”以后一系列的调控。从近几天发布的两个征求意见,一个是关于共有产房的自住房征求稿,还有一个是关于租赁市场的相关规定的征求意见稿,这两个制度可能会在征求意见结束后很快地推向市场、推向社会。这两个政策其实也是在弥补北京市调控的,特别是房地产调控当中的一些空白。首先,自住房的政策是总结完善修正了过去的自住房制度当中的一些问题,包括不再过多建设或者几乎停止过去保障的思路,全部转由自住房建设,具有政策导向,具有政策保障的共有产的自住房,来满足中低收入家庭的住房需要。另外,过去我们虽然有关于租赁的相关规定,但是我们的租赁规定出台颁布的时间都比较早,已经不能够完全适应现在租赁市场的要求,而且这一版的租赁征求意见稿当中,媒体如果很关注的话,应该会看到诸多亮点。从培育的角度来说,也是非常重要的一块内容。这一系列政策推出来以后,我们的市场表现到底如何?好坏先不说,好坏必然要有一个评价判断的标准,或者说我们得有一个参照性。好坏现在很难用一个特别准确的东西来描述。但是我们先看真实的市场表现。


1-7月,这里指的是经营性用地,北京市成交了1280多亿欧元,现在按国土口径是2.26万套。从这个数据上说,土地出让的量还是不说,符合年初北京市向社会公布的今年调控目标当中的增加控地的目标,而且年初明确说了,今年三季度要完成全年的供地指标。从这个角度上说,我们从供地上看,比去年多供了36宗,增长了1.9%,成交面积同比上涨了66%,成交均价同比上涨了75%。虽然数量明显增加,但是土地价格依然处在一个上涨过程。从图形上看,现在仍然处在一个按照国土口径的楼面价仍然是相对向上的趋势。从这个角度上看,我们认为土地价格或者土地成本,作为房地产发展或者作为其他产业最重要的生产要素价格,仍然还是一个快速上涨的过程。


第二个,从整个住房供给角度上看,1-7月新建商品住宅,不包含保障房、定向安置房,只供应或者批准上市的1.15多万套。不管怎么说,今年从供给上来看,量是下降的。从成交上看,成交了1800多套,按照全市平均的角度去看的话,新建商品房的价格是4.26万元/平方米。从这样一种情形上看,整体的成交均价应该说和去年同比还是有上涨的。什么原因?我们再看一个指标,我们把这里边的自住房因素等扣除掉以后去看的话,纯商品房供给,取证上市交易的只有9900多套,完成的成交只有1500多套,成交均价4.5万元/平方米左右。这个价格仍然处在一个上涨的过程当中,实际上一个重要的原因是今年1-7月,或者上半年自住房的上市量非常小。这和过去相比的话,我们现在可以销售的自住房部分不足。一方面,自住房正在建设期;另一方面,政策处在一个调整过程,所以这个时候市场明显供应不足,使得住宅均价明显处在高位。如果媒体要去较真的话,我们现在的价格和任务目标是不一致的。可能未来的四个月、五个月价格稳住不产的目标压力还是比较大的。这是我们住宅的情况。


这里面更多的还有很多是结构性的因素,涨的主要原因是产品在成交过程当中的结构性因素带来的,我们成交的都是高总价、大户型。虽然价格在管控过程当中,或者按照北京市有关部门的要求,必须要接受调整,但是这个价格比平均价要高很多。在没有平衡砝码没有太多交易量的时候,价格因为结构性因素还有上涨的情形,虽然涨幅不大。


我们再看一下二手房。二手房今年完成得不是很好,总量说还可以。1-7月完成了9500套二手房交易,大部分都是5月份以前,特别是这两个月,每个月都在7000多套、8000套的水平上。7000套、8000套的水平基本上回到了2014年,2014年基本就是这样的情形。2月份、3月份北京的二手交易是很高的,今年1-7月的二手房交易累计量还是蛮大的。如果全年预计的话,现在是9万多套,未来一个月3.5万套,基本上是13万套二手量。13万套和历史上比较最高,然后我们回到了一个相对正常的二手交易的状态,但是这个二手交易要看时间轴上的因素,上半年的二手交易有量,下半年没有量。2014年很多个月是冷清的情况下,如果是这样的一种态势,住宅房地产的态势在未来五个月当中依然保持平均7000、8000量的话,我们的市场是趋冷的,这是观察市场的一个信号。反映出来未来住宅市场,特别是一手、二手之间是连通的关系,一、二手市场都会趋冷。今年一手已经萎缩的非常清晰了,不可能达到去年的量,除非下半年有大量的自住房上市成交。

    

我们再看一下二手的价格,现在平均价仍然在6.3万元/平方米上下。这几个月从6.2万元-6.8万元/平方米,二手成交的价格是有所回落的,每个月都回落百分之零点几,累计起来这个量也不少。而且我们看到,从今年调控政策出来以后,特别是限贷出来以后,已经连续下滑4个月了。从住宅市场的表现上,能够大体上看到这样一个市场状态,现在还仍然不能够完全判断市场好坏,因为这里面有一个和谁比的问题,有一个好坏的标准问题。我们现在还很难具体的用好的量化去说,但是我想大家应当有一个概念,就是北京市新的定位,北京新的总规对北京市的发展目标和要求,那里边做了非常详细的罗列,我在这里就不重复了。从这个角度上,大家都会得出这个市场是好是坏的一个结论。

    


回到这个主题上,因为毕竟我说的是住宅,不是商务写字楼。我们从土地上再用这样一个维度来看,尽管这个数据可能不是很完善或者说不是很准确,但它也能反映市场的整体情形。土地当中今年的商业办用地,整体的供给上,2017年上半年只供了142万平米,从量方面来说还是有涨的。2016年只有68万平方米,从这个角度上看量,虽然今年总量在增,但是结构很多自持,从这个角度上商办用地还是有市场的。今年商办拿地楼面均价是下降的,去年平均是2万多元/平方米,现在看只有1.7万元/平方米,对于商办用地市场有一个反映。

    

从成交上看,商办市场的成交,我们把它简单分成写字楼市场和商业市场。从成交上看,今年二季度,特别是商办市场当中类住宅产品“3·26”以后是市场严格禁止的,这样一类产品基本都回归到了办公序列。源于这部分因素,和2016年相比有了明显下滑的趋势。简单说,今年的商办市场成交有几套。按照行业当中聊的一句话,下降了百分之九十九点几,非常惨淡。从交易这个角度来说,我们看到的情形并不好,但是有些区域也会受到追捧。整体说是商办市场整体降温,价格起伏比较大,特别是城市副中心以及新区概念的推出,对北京市场确实需要重构话题的讨论,到底未来会怎么样,其实我们未来对写字楼也不是很清楚,包括北京重新定位以后,虽然说是国际交往中心,但是国际交往当中的经济部分会怎样,现在也没有看到具体的一些产业性引导政策。

    

再有,整个产业调整和企业外迁、人口疏解等,这些问题都导致了商办市场严重的下滑,这是一个情形。

    

还有一个情形简单描述一下,商业市场上被电商的冲击。这种冲击是颠覆性的,和我们过去的商业精英模式、盈利方式完全不同,而且很多消费群体已经逐渐接受这样一种情形。我想,这样的一种结果,我们也必须重构商业业态。从这个角度上说,我们觉得这个讨论非常必要、非常及时。我想,一会儿听到各位的真知灼见,我们也为北京市更好地建言献策。

    

在我来之前,有关部门要求我写一个商业办公市场的政策建议。我粗略地写了几条。因为处在保密期,我就不多说了,找机会再跟大家交流,谢谢大家!


精彩回顾


印度三部曲之二 :莫迪当国,改革大冒险


限量版球鞋让人疯狂,品牌商和黄牛赚的盆满钵溢,可是越来越多的人为了它产生暴力


打造京城第一线下发布平台,新闻大厦“长安发布”正式启动


首页 - 北京商报 的更多文章: