演讲者丨吴克礼:对“酒改写”经营前景持谨慎乐观态度

摘要: 2017年8月23日,魏理仕华北区资产服务部资深董事吴克礼在《重构商务楼宇生态——新闻大厦成功转型两周年高峰论坛》上发表演讲并提出对“酒改写”经营前景持谨慎乐观态度。

08-30 16:28 首页 北京商报


2017年8月23日,魏理仕华北区资产服务部资深董事吴克礼在《重构商务楼宇生态——新闻大厦成功转型两周年高峰论坛》上发表演讲并提出对“酒改写”经营前景持谨慎乐观态度。


魏理仕华北区资产服务部资深董事

吴克礼


对“酒改写”经营前景持谨慎乐观态度



在这里,我将从以下三个方面阐述酒店转型写字楼过程中面临的挑战和机遇,以及世邦魏理仕在物业管理方面的卓越理念和应对方案。


一、房地产市场整体表现



首先,从房地产市场的整体表现,我们可以发现:由于近年来市场的酒店供应超出市场需求,居住率偏低,回报率下滑。而写字楼需求一直保持旺盛,回报稳定增长,因此业主或投资者希望把酒店改造为写字楼,以获得更好的投资回报。



而北京作为政治文化经济中心,随着五环内不再新增建设用地,城市更新和存量升级的市场越来越活跃。近一两年不断有酒店和商场被改造为写字楼,金融街洲际酒店、万豪酒店、开元酒店、中坤广场、盈科中心等,星级酒店改造为写字楼的案例不断涌现。


根据世邦魏理仕研究预测,国内短期经济指标企稳,一线城市写字楼市场供需稳定,租金表现预期持稳,我们对新闻大厦改造后的整体经营前景持谨慎乐观态度。


二、世邦魏理仕的解决方案



作为酒店改造为写字楼的经典案例,新闻大厦在转型之初也面临着项目硬件条件有限、设施设备老化、原酒店物业管理体系与写字楼服务体系存在差异、现有团队的转型等一系列的问题和挑战。

世邦魏理仕公司是有着200多年悠久历史的全球房地产行业领导者,总部位于美国洛杉矶,是标准普尔500强和财富500强企业,目前已在国内近100个城市开展了房地产咨询业务。


新闻大厦于2015年6月23日宣布成功转型写字楼后,聘请了世邦魏理仕作为项目的物业顾问,在顾问服务前期,我们就针对上述问题,有的放矢地开展了全方位、多角度的调研,从设备尽职调查、管理体系的梳理和人员培训三个方面,拟定了整套的解决方案。


1、工程尽职调查


新闻大厦作为酒店改造项目,为了甲方了解物业资产的实际情况,同时确保设施设备在后期运营过程中能够满足租户需求,世邦魏理仕工程顾问小组协助甲方团队对项目的建筑部分及机电设施设备状况进行了核查。首先,我们对建筑及机电设备设施进行全面的现场查验,进行了机电功能测试,掌握了建筑及机电设备的运行情况,特别是机电系统的功能性和运转现状;同时,结合我们的管理经验,发现了一些潜在的问题和风险;最终,我们以技术尽职调查报告的形式,对设施设备运行状况进行一次全面的“体检”,对维护保养情况给予了客观公正的评价。


2、物业驻场顾问


为了解决原酒店管理体系无法完全适应的问题,世邦魏理仕特委派具备丰富管理经验的物业总经理和一名工程经理常驻现场,从搭建物业管理组织架构、系统的人事管理意见和培训计划、物业运行成本及费用测算、相关文件及制度的完善、专业的物业管理方案和建议五个方面入手,逐步推进了项目体系建设工作。


同时,我们通过丰富的公司项目资料库,借鉴了同类型项目的管理经验,避免了走弯路、绕远路。例如:我们将首特钢园区、焦奥中心、北京国际俱乐部、东升科技园等项目的运营手册与新闻大厦现有体系文件和实际情况进行了有机结合,整理成了新闻大厦自成体系的一套管理文件。(上述这些项目都是厂房、酒店、商业改造写字楼项目)。


经过近一年的磨合修改、再磨合再实施再整改,新闻大厦的物业管理运营体系已初步建立,基本能够满足现行的物业服务标准。


3、专项培训计划的制定和实施


酒店转型写字楼,从之前服务流动性的客人个体,到现在服务固定性的常驻商务群体,对于员工的调整主要存在四个方面:一是服务对象发生了变化;二是服务理念需要转变;三是服务内容和流程发生了变化;四是服务标准产生差异。


对于新闻大厦现有酒店服务团队转型,我们主要从培训入手,根据员工培训的实际需求,对五个部门进行理论+实践的培训。培训周期从2017年3月6日开始,至5月20日结束。长达两个多月的培训,课程包含了面授、实操、答疑、考核等,由基层到管理层、由浅入深地逐步开展,确保了培训效果。


通过此次量身定制的培训,新闻大厦全体员工首先从思想意识上有了很大的转变,逐渐适应了写字楼物业服务管理的服务模式。通过两个多月的专业培训,提升了新闻大厦物业管理团队管理人员和基层员工的管理水平和专业技能水平,促进了员工专业知识、专业技能、服务意识、管理能力等方面的提升。


三、未来展望与目标



世邦魏理仕非常重视与新闻大厦的合作,回顾近两年,我们有步骤、有计划地开展了体系建设、设备维护、人员培训等一系列的工作,使得新闻大厦物业管理工作取得了长足的进步,双方也建立了良好的合作伙伴关系。


在未来的三年里,我们希望在世邦魏理仕的协助下,新闻大厦能够实现以下3个目标:第一,通过北京市物业管理示范项目的评审;第二,通过全国物业管理示范项目的评审;第三,通过绿色建筑LEED EB金级的认证。在此,让我们一起努力,完成这共同的目标。


今后,我们也将继续发挥国际化、专业化的优势,脚踏实地、扎扎实实地协助甲方加快推进项目转型后的管理提升,与甲方共同面对、共同解决遇到的问题和挑战,力争为项目取得更好的经营业绩做出贡献。


回顾合作历程,展望未来发展,相信新闻大厦与世邦魏理仕的合作,能够达到强强联手、合作共赢的共同目标,也希望今后我们能够有更加深入、更加广阔的交流合作。


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